דירה בליסינג במגזר העירוני

הידעתם? כ- 93 אחוז משטח מדינת ישראל הם מקרקעי ישראל ומוחכרים (מושכרים) לאנשים פרטיים בהסכם חכירה התוחם תקופת השכירות והגבלות נוספות – והרי לכם דירה בליסינג. בפועל זכות החכירה הינה למעשה זכות שכירות במהותה וזכות מוגבלת וחלקית.

האם סביר הוא שאדם מן הישוב המבקש לרכוש מכונית לבעלותו יאות לשלם תמורה זהה עבור שכירות של אותה מכונית (ליסינג) כאשר בתום תקופת השכירות הוא ידרש להשיבה לבעליה - חברת הליסינג ? מדובר בשאלה רטורית אשר התשובה עליה היא חד משמעית – לא.

אם כן, כיצד קרה שדירות הליסינג במגזר העירוני (הדירות המוחכרות) נסחרות בשוק כשוות לדירות הבנויות על קרקע פרטית המקנות זכות בעלות?

הגיע הזמן להאיר סוגיה נשכחת עקרונית וחשובה בעניין טיבן ומהותן של הזכויות הקנייניות בעסקת מכר של קונה ומוכר מרצון של דירה בבעלות פרטית למול דירה בליסינג.

מאמר מאת יפעת שורצברד, עו"ד, מנהלת מחלקת מקרקעין

פורת, שגיב ושות' – עורכי דין ונוטריון

מקרקעין, נדל"ן ומדינת ישראל

בשנה האחרונה עם התעוררות בשוק הנדל"ן נסקו מחירי הנדל"ן ומחירי הדירות בפרט. באזור המרכז הגיעו מחירי הדירות והנכסים לרמת מחירים שערורייתית. במרוץ בין עליית שווים של הנדל"ן ירידת הדולר ושינוי שפת המסחר לשקל, מן הראוי להאיר סוגיה נשכחת עקרונית וחשובה, אשר הינה בעלת השפעה ישירה על טיבן ומהותן של הזכויות הקנייניות בעסקת מכר של קונה ומוכר מרצון.

זאת לזכור,כ- 93 אחוז משטח מדינת ישראל הם מקרקעי ישראל. כלומר, מקרקעין בבעלות מדינת ישראל, קרן קיימת לישראל ורשות הפיתוח. מקרקעין אלו מושכרים במגזר העירוני לתקופה של 49 שנים המכונה יובל חכירה. בתום תקופה זו אמורים אותם מקרקעין לחזור למינהל מקרקעי ישראל. עם זאת, אימצה מועצת מקרקעי ישראל עקרון, לפיו החוכר המקורי רשאי להמשיך בחכירה לתקופה נוספת של 49 שנה בתנאי שיעמוד בכל תנאי החכירה, ובסה"כ החוכר רשאי לחכור את הנכס לתקופה מקסימאלית של 98 שנים, אשר בסיומה, כאמור, אמור הנכס המקרקעין לחזור לחזקת בעליו המיוצג על ידי מינהל מקרקעי ישראל.

חוק המקרקעין תשכ"ט – 1969, יוצר מדרג של זכויות קניינן כאשר הגבוהה שבהן הינה זכות הבעלות. וכך מוגדרת הבעלות בסעיף 2 לחוק "הבעלות במקרקעין היא הזכות להחזיק במקרקעין, להשתמש בהם ולעשות בהם כל דבר וכל עסקה בכפוף להגבלות לפי דין או לפי הסכם". מיד אחריה במדרג מופיעה זכות השכירות שהינה " זכות שהוקנתה בתמורה להחזיקבמקרקעין ולהשתמש בהם שלא לצמיתות";

זכות חכירה או שכירות

עיננו הרואות, כי זכות החכירה שהינה למעשה זכות שכירות במהותה, הינה זכות מוגבלת וחלקית. בעל זכות החכירה בדירה, הלוא הוא החוכר, רשאי להשתמש ולהחזיק בדירתו למשך תקופה מוגבלת שאינה לצמיתות, וכפי שנקבעה בחוזה החכירה בינו לבין המחכיר שלרוב הוא מיוצג על ידי מינהל מקרקעי ישראל. בנוסף, השימושים המותרים לחוכר בדירתו גם הם מוגבלים. כך למשל, אין החוכר רשאי לעשות בדירתו כל דבר וכל עסקה, אשר הדין מאפשר אותם לבעלים של מקרקעין, אלא, מוגבל הוא לשימושים ולתנאים המפורטים בהסכם החכירה עם המינהל.

על אף שברור הוא, כי זכות החכירה מבחינת טיב הזכויות הקנייניות שהיא מקנה נחותה מזכות הבעלות, תמוה כי המסחר המתנהל בשוק בין קונים ומוכרים מרצון, שהינם אנשים מן הישוב, אינו יוצר הבחנה בין הזכויות לעניין שווין הכלכלי והתשלום המתבקש בגין רכישת הזכויות הללו. כך, ניתן למצוא כי אדם מן הישוב אשר אינו בקיא בהבחנות המשפטיות לא יבדיל בסיטואציה של "מוכר מרצון וקונה מרצון" בין דירת מגורים המוחכרת לתקופת זמן מוגבלת לבין דירת מגורים בבעלות לצמיתות ויאות לשלם סכום זהה בגין רכישת הדירות, כאמור, על אף שבפועל התמורה שהוא יקבל עבור כספו מבחינת טיב הזכויות הקנייניות הינה פחותה.

לשם שלמות התמונה יש לציין כי גם בין חוזי החכירה השונים עם המינהל קיים מדרג של טיב הזכויות על אף שתקופת החכירה הנקובה בהם הינה זהה. כך למשל, ניתן למצוא הסכמי חכירה שאינם רשומים בטאבו ומשום כך, יש לראות בהם כזכות חוזית ולא זכות במקרקעין אשר נולדת בעת הרישום בספרי המקרקעין.

בעניין זה אציין כי חמורה היא העובדה שכיום כ- 900,000 דירות מגורים המוחכרות על ידי המינהל אינן רשומות אצל רשם המקרקעין (טאבו), על אף שבמקרים רבים אין מגבלה אמיתית לאי- הרישום והדבר נעוץ במנגנון בירוקרטי ובסחבת שאין להם מקום כאשר מדובר בזכויות קנייניות שהן זכויות יסודיות.

אסיים בנקודה למחשבה - האם סביר הוא שאדם המבקש לרכוש מכונית לבעלותו יאות תמורה זהה עבור שכירות המכונית (ליסינג) כאשר בתום תקופת השכירות הוא ידרש להשיבה לבעליה חברת הליסינג (בעניינו מינהל מקרקעי ישראל), בטוחני כי התשובה היא אחידה לכל ואין מחלוקת בעניין. לכן, חשוב מאד לבצע בדיקה באמצעות אנשי מקצוע ולקבל ייעוץ בעניין טיב הזכויות אותן הנכם מתכוונים לרכוש וליתן להם את הערך הכלכלי הנכון והמתאים שישקף קונה מרצון חכם ומבין.