ליווי בנקאי בקבוצות רכישה

הדבר החם ביותר בשנה האחרונה בשוק הנדל"ן הישראלי הוא רכישת דירה באמצעות קבוצת רכישה. במקרים רבים נדרש הרוכש לשלם באמצעות הונו העצמי את העלות של הקרקע לפי חלקו, עליה עתיד להיבנות בניין המגורים שבו תמצא דירתו ולאחר מכן, פונה קבוצת הרכישה לבנק/ מוסד פיננסי מוכר אחר ומתקשרת בהסכם ליווי בנקאי.

אותו ליווי בנקאי הינו למעשה הלוואה מאת הבנק המובטחת במשכון זכויותיהם הקנייניות של הרוכשים, ובמילים אחרות: משכנתא.

בחיבור זה לא אעסוק בשלל המשמעויות וההשלכות הקיימות בקבוצת רכישה אלא, אתמקד בפן הליווי הבנקאי. אסתפק ואומר כי אין לראות בהסכמת הבנק למתן ליווי בנקאי לפרוייקט, כערובה להצלחתו ויש לבחון בצורה קפדנית את כל רכיבי עסקת הרכישה ולהתקשר בקבוצת רכישה בה המארגן הינו בעל ניסיון וידע מקצועי בפרויקטים מורכבים מעין אלו.

ולעניינו, כאשר אדם מבקש לרכוש דירה ולא מצויה בידו מלוא הפרוטות הנדרשות לשם השלמת עסקת רכישה זו, הוא פונה לבנק/גוף מממן ומבקש ליטול ממנו הלוואה המובטחת בשעבוד הנכס הנרכש כלומר, משכנתא. הבנק בודק את אפשרויות החזרת המשכנתא המבוקשת ואת טיב הבטוחה הניתנת לו ומחליט האם לאשר את המשכנתא או לא. בכל התהליך הזה ישנה דירה אחת ולווה אחד- אותו אדם המעוניין ברכישת הדירה.

בקבוצת רכישה הרעיון הכללי דומה אך עם זאת שונה כפי שיפורט להלן.

כאשר קבוצת רכישה פונה לבנק במטרה לבדוק את אפשרויות המימון העומדות לרשותה לפרוייקט, הבנק בוחן את כל אחד מיחידי הרוכשים ויכולת ההחזר שלו כשם שבודק במצב המתואר לעיל, ובנוסף הבנק בודק את מצב הזכויות התכנוניות בקרקע, זהות המארגנים וכיו"ב. לשם כך מבקש הבנק כי אותה קבוצת רוכשים תמציא לידיו "דוח אפס" שהינו דוח שנערך על ידי שמאי מקרקעין המפרט את המקרקעין עליו בנוי הפרוייקט, מיקומו, זכויות הבניה, עלויות, רווחיות צפויה, לוחות זמנים וכיו"ב ועל סמך דוח זה ובדיקות שעורך בעצמו הוא מחליט האם הפרוייקט כדאי לו מבחינה עסקית בלבד.

החליט הבנק שהפרויקט מעניין אותו והוא מעוניין ליתן את ההלוואה הבנקאית, נדרשים כל חברי הקבוצה לעמוד בקריטריונים הרגילים של "מאושרי משכנתא" כפי שהיו אילו היו מבקשים ליטול משכנתא ,שלא במסגרת קבוצת הרכישה ולחתום על מסגרת אשראי, גם אם אין בכוונתם ליטול משכנתא ויש בידם את כל ההון העצמי הנדרש לשם כך. כאן בא לראשונה לידי ביטוי האלמנט הקבוצתי של "כולם ביחד" בעניין זה חשוב לדרוש כי בהסכם הליווי הבנקאי יהיה ברור כי כל אחד מיחידי הרוכשים עומד בפני עצמו ובמינוח המשפטי "כל אחד לחוד" ולא "כולם ביחד וכל אחד לחוד" כלומר, כל אחד מיחידי הרוכשים אחראי וערב אך ורק לחובותיו הוא על פי חלקו היחסי בפרוייקט ואין הוא אחראי או ערב באופן הדדי לחובות רוכש אחר.

משתתפי הקבוצה מייפים את כוחו של הועד או היזם למכור את דירת יחיד הרוכשים שלא עמד בתשלום החזרי המשכנתא שאושרה לו, וכן מייפים את כוחו של הועד או היזם להציג בפני הבנק פקודות משיכה של כספי המשכנתא הנדרשים להנחת דעתו בכל שלב בהתקדמות הפרוייקט והם אינם אחראים באופן אישי על משיכת הכספים. מצבים אלו נועדו להבטיח את רציפות בניית הפרוייקט.

בעניין זה חשוב לשים לב כי בהסכם הליווי ובמשכנתאות הפרטניות הניתנות לכל אחד מיחידי הרוכשים בקבוצת הרכישה יכתב שהמשכנתא הניתנת "אינה מוגבלת בסכום". כך, גם במקרה בו יגדלו העלויות הצפויות לא יהיה צורך בהחתמת יחידי הרוכשים על משכנתאות נוספות, אלא רק בהליך פרוצדוראלי של הגדלת מסגרת האשראי המבוקשת והפרויקט ימשיך להתקדם ברציפות.

ליווי הבנק את הפרוייקט צריך שיהיה תחום בלוחות זמנים, שכן כל עוד הבנק בתמונה רשומה משכנתא כללית על הזכויות כולן בנוסף למשכנתאות הפרטניות של כל אחד מיחידי הרוכשים. הצעתנו היא כי הבנק יהיה קשור בהסכם לליווי הפרוייקט ולהזרמת כספים לפרוייקט עד למתן טופס 4 ותעודת גמר לבניין ולא עד גמר החשבון הסופי של הפרוייקט, אשר במקרים רבים עשוי להימשך חודשים ולעיתים אף שנים במקרה של מחלוקות כספיות. מנהל פרוייקט מנוסה ידע להשאיר רזרביות כספיות מספיקות לגמר החשבון עם הקבלן ושאר נותני השירותים לפרוייקט.

בנוסף אנו ממליצים כי במסגרת הסכם הליווי עם הבנק תהיה אפשרות למי מיחידי הרוכש למכור את זכויותיו לאחר כל זאת בכפוף לכל שאותו אחר יאושר ע"י הבנק כלווה ויכנס לנעלי המוכר לכל דבר ועניין. ישנה מגמה מצד הבנקים המלווים את קבוצות הרכישה שלא לאפשר דיספוזיציות ומכירות לצדדים שלישיים אחרים עד לטופס 4, אולם אם ידרשו זאת יחידי הרוכשים בהתאם לאמור לעיל, יוכלו למכור את חלקם טרם סיום הבניה משיקוליהם הם ולקבל תמורה בגין השקעתם בשלב מוקדם יותר, הקושי העומד לרגלם הינו כאמור מציאת רוכש אשר יאושר ע"י הבנק למשכנתא.

למען שלמות התמונה אציין, כי תנאי המשכנתא המוצעים בדרך כלל לקבוצות רכישה הינם מסלולים עם ריביות משתנות ולא בריבית קבועה. ייתכן מאד כי במסגרת המשכנתאות הפרטניות של כל אחד מחברי הקבוצה, כל אחד מחברי הקבוצה יקבל הצעה עם ריבית שונה, באשר הבנק בוחן את מצבו הפיננסי של כל אחד מחברי הקבוצה. גודלה וחוסנה הכלכלי של הקבוצה כמו גם אטרקטיביות הפרוייקט, מאפשר לקבוצה לקבל הצעות מימון בשיעורי ריבית אטרקטיביים. משום כך אנו ממליצים כי בהסכם הליווי ייכתב במפורש כי בעת מכירת הזכויות לצד ג' אותו צד ג' יכנס לנעלי המוכר גם לעניין שיעורי הריבית שהוצעו לקבוצה, דבר אשר מגדיל את האטרקטיביות ואפשרות מימוש הנכס.

הסכם הליווי הוא נדבך אחד מתוך נדבכים רבים בעסקת רכישה באמצעות קבוצת רכישה.במאמר זה סקרתי את הנקודות המרכזיות שבהסכם הליווי עם הבנק אולם מומלץ מאד להיוועץ עם עורך דין שמבין בתחום ושידע לשמור על זכויותיכם.