פסיקה תקדימית: תשלום שכירות גם בזמן קורונה

פסק דין תקדימי, בבית משפט השלום בתל-אביב, קובע - יש לשלם דמי שכירות על נכס שהיה מושבת בתקופת קורונה, או לפנותו. זאת, גם אם המדינה היא שהוציאה צו להפסקת פעילות העסק ובהתאם לצו "בריאות העם" ולאור מניעת השימוש בנכס מכוח צווי החירום בתקופת קורונה.

בפסיקה בתיק " תא"ח 20-05-4492 מ.ג. יצחקי נכסים בע"מ נ' ח.י.א שותפויות בע"מ ואח' " מאמץ השופט עמית יריב וכפי שכבר הוצג בניתוח "חוזים בשעת משבר הקורונה", את גישת המדינה לבחור שלא לאמץ "כוח עליון" ("force majeure", פוֹרְס מָז'וּר) במקרים כמו מגפת הקורונה ובהמשך לפסיקת בית המשפט העליון בעבר. כך שמגפת הקורונה, אינה 'אירוע מסכל' וככל שהדבר נוגע לדיון בסעיף 15 לחוק השכירות והתרופה למשכיר.

בפסק הדין, מפתח השופט יריב דיון מרתק העוסק באיזון שבין 'סִיכּוּל' ובמסגרת סעיף 15 לחוק השכירות, 'תְּרוּפוֹת' כפי שהן באות לידי ביטוי בסעיף 18 לחוק התרופות בדיני חוזים ושאלת 'תֹם לֵב' בהתנהלות מי מהצדדים.

דיני חוזים

סעיף 15 לחוק השכירות

השופט יריב, מסביר כי עת שעוסקים בעניין "סיכול הסכם השכירות בתקופת קורונה", לא מתאפשרת הגנה על השוכר. "כאשר אין ספק שמניעת השימוש נובעת ממגפה וכאשר מניעת השימוש אינה ייחודית לנכס הקונקרטי, אין תחולה להוראות סעיף 15 לחוק השכירות, ודין טענת הנתבעים בעניין זה – להידחות" (פסק הדין, 23.6.20).

סעיף 15 לחוק השכירות, עוסק ובין היתר בעניין 'סיכול בדיני השכירות' ותת-סעיף (א) בו מובהר כי, "היה הנכס המושכר מקרקעין ונמנע מן השוכר להשתמש בו למטרת השכירות מחמת נסיבות הקשורות במושכר או בדרכי הגישה אליו והשוכר לא ביטל את החוזה בשל כך, פטור הוא מתשלום דמי השכירות בעד הזמן שהשימוש נמנע כאמור" (שם). השופט יריב מסיק כי "גם אילו סברתי כי יש תחולה לסעיף 15 לחוק השכירות בענייננו, עדיין לא היה בכך כדי לשלול את זכותה של התובעת לתבוע פינוי מהמושכר" (עילת התביעה המקורית של המשכירה בתיק דנן). לכן, "סעיף 15 מאזן בין זכותו של השוכר להימנע מתשלום דמי שכירות ובין זכותו של המשכיר שלא להמשיך ולהיות קשור בהסכם שכירות חינם".

בסיכום דבריו, מסביר השופט יריב כי, "לא ניתן לתלות את האשם בנסיבות שהביאו להפרת ההסכם בנתבעים בלבד, אולם אין גם הצדקה לחייב את התובעת לשאת בעצמה ולבדה במלוא הנזק הנובע ממצב החירום" (שם; התובעת, בעלת הנכס והנתבעים, בעלי אולם האירועים שחתמו על חוזה השכירות).

תרופת הסיכול בסעיף 18 בדיני חוזים

כדי לאפשר פסיקה כנגד הנתבע ובעד התובעת, בוחן השופט יריב את "שאלת הסיכול בדיני החוזים המעוגנת בסעיף 18 לחוק התרופות" (שם). שם נקבע כי, "תוצאות הסיכול בסעיף 18 לחוק התרופות, אשר על-פיו אין החוזה פוקע מחמת סיכול אלא לחייב ששמט עומדת טענת הגנה ומעין-חסינות בפני תביעות אכיפה ופיצויים". הסעיף "שולל מן הנפגע מהפרה כתוצאה מסיכול שתי תרופות: הוא אינו רשאי לתבוע אכיפה של החוזה, ואינו רשאי לתבוע פיצויים בגין הפרת החוזה" (שם).

היות, מסביר השופט יריב, שלתובעת אין יכולת ובהתאם לסעיף 15 כאמור לתבוע אכיפה של החוזה או פיצויים, "התרופה היחידה שנותרה בסל הכלים של הנפגע מן ההפרה (ובענייננו – התובעת) היא תרופת ביטול החוזה" (שם).

אשר על כן, פסק השופט לטובת התובעת פינוי הנכס ע"י הנתבע וכפועל יוצא של אי תשלום דמי השכירות בתקופת הקורונה.

האם מדובר בפסיקה תקדימית מחייבת?

לא בהכרח, ומהטעמים הבאים.

ראשית, מהטעם שמעל בית משפט השלום נמצאות מספר ערכאות המאפשרות עירעור וקבלת פסיקה הפוכה.

טעם חשוב לא פחות - מצב העניינים החוזי בתיק עצמו.

כפי שהשופט מציין בפסק דין, "כאשר מדובר ביחסי שכירות "צעירים", בני חודשיים, די יהיה בפרק זמן של חודשיים כדי להוות זמן סביר לביטול ההסכם" (שם). היות ובמקרה האמור, חוזה השכירות נחתם בינואר 2020 וההפרה התקיימה ממש לאחר מכן - מתקיימים יחסי שכירות 'צעירים' והפרה חוזית "כאשר משך ההפרה שווה (או אף עולה) על משך התקופה שבה התקיימו היחסים החוזיים כתיקונם" (שם).

למעשה, השופט יריב מבהיר כי במקרה של יחסי שכירות 'ארוכים' סביר כי היה מאמץ את ההגנה הנתונה למשכיר בסעיף 15 ובאומרו, "כאשר מדובר ביחסי שכירות המתנהלים בין הצדדים משך חמש שנים, לא יהיה באירוע מסכל בן חודשיים כדי להצדיק ביטול החוזה" (שם). 

סוף דבר

המסקנה המתבקשת היא, שיש לפעול בְּשׂוֹם שֶׂכֶל ולבחון היטב את מצב העניינים ולפני שפוסעים במשעול הפרת חוזה קיים.

היות שגם אם נדמה כי מתקיים כוח-עליון ואפילו אם ידוע ומובן כי התקיימה פגיעה חוזית ברורה, הרי שהתרופות לעילת הסיכול יכולות לרפא את שני הצדדים באותה מידה ולכן פסק הדין אינו מובטח לאף אחד מהם.